Tous les experts économiques semblent pour une fois tomber d’accord sur un pronostic: dans un proche avenir, la Banque Nationale Suisse (BNS) veillera à ne pas augmenter son taux directeur afin de ne pas favoriser un renchérissement du franc suisse – tout particulièrement compte tenu de ce qui se passe en Europe. Or, des taux d’intérêt très bas permettent de proposer des financements très avantageux qui, à leur tour, contribuent à soutenir l’économie ou à la relancer après la pandémie de la Covid. On en voit l’effet: la reprise conjoncturelle s’exprime par les prévisions plus élevées de la croissance du PIB publiées par le Secrétariat d’état à l’économie Seco et le KOF (centre de recherches conjoncturelles de l’EPF Zurich) pour 2021 et 2022.

Le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a également d’autres effets: le boom sur le marché immobilier suisse se poursuit. D’un côté, ce que l’on appelle «l’or béton» représente depuis peu la dernière possibilité d’investissement encore rentable – à l’exception notable du marché des actions -, ce qui contribue non seulement à stabiliser les prix mais surtout à les faire augmenter encore davantage. D’un autre côté, les taux d’intérêt très bas permettent aux banques de proposer des conditions de crédit très attrayantes. Il peut même s’agir de taux d’intérêt négatifs comme en propose par exemple la Banque WIR.

Avantage historique en termes de taux d’intérêt sur les financements en WIR

Ce boom qui se poursuit apparemment sans fin s’exprime également en chiffres: en 2020, le nombre d’abonnements de recherche de biens immobiliers sur les plates-formes Internet s’est accru d’environ 40 pour cent – tendance à la hausse. «Si vous avez investi l’an dernier dans le segment de l’immobilier résidentiel, vous avez tout fait juste» explique Donato Scognamiglio, CEO d’IAZI, le spécialiste de l’évaluation immobilière.

Pendant toute la durée de ses plus de 86 ans d’histoire, la monnaie complémentaire WIR a pu s’établir par le biais du bénéfice d’intérêt qu’elle accordait à ses titulaires. Contrairement aux financements classiques en francs suisses, les crédits WIR sont depuis toujours proposés à des conditions bien plus avantageuses: même pendant le boom immobilier des années 1990, à une époque où les crédits hypothécaires étaient accordés à des taux d’intérêt qui pouvaient atteindre sept pour cent, les financements en monnaie WIR étaient proposés à un taux de 1,75 pour cent.

En raison des taux d’intérêt historiquement bas actuels, cet avantage historique de la monnaie WIR a pratiquement disparu. Le «crédit hypothécaire à valeur ajoutée WIR» constitue cependant une exception notable et tout à fait unique dans le monde de la finance suisse puisqu’il prévoit le calcul d’un intérêt négatif. En d’autres termes: le preneur de crédit reçoit de la banque un intérêt pour le crédit hypothécaire qu’il a obtenu – 1,5 pour cent par année, fixe sur une durée de cinq ans.

Mise en garde avant l’effondrement

La raison pour laquelle la Banque WIR veut rétablir l’avantage sur taux d’intérêt est évidente: la monnaie complémentaire est mise en circulation par le versement des crédits hypothécaires, puis par l’octroi de mandats correspondants à des PME. Pour que cela permette effectivement de générer une valeur ajoutée, il faut que l’octroi de ce type inhabituel de crédit hypothécaire soit lié, entre autres, au critère que seules de nouvelles affaires en relation avec un financement complet d’immeuble auprès de la Banque WIR peuvent être soutenues de cette façon.

Au niveau arithmétique, le tout est effectivement très intéressant: en empruntant par exemple un demi-million de francs en monnaie complémentaire pour compléter son financement (le plus souvent sous forme d’un financement mixte avec des francs suisses), on recevrait chaque année 7500 WIR. Un «crédit hypothécaire à valeur ajoutée» convient en principe à tous les cas où l’on peut effectivement travailler avec du WIR en relation avec un projet immobilier – dans tous les cas, il est indispensable de déterminer (dans l’idéal en collaboration avec la banque) où et dans quelle mesure il est possible de dépenser la monnaie complémentaire.

Nombreux sont ceux qui mettent en garde contre cette façon de procéder et contre le risque d’effondrement du marché immobilier – en particulier la BNS. M. Scognamiglio a été cité dans les médias: «Ce que certains investisseurs institutionnels sont en train de faire est particulièrement inquiétant; par manque d’alternatives, ils sont prêts à payer des prix tout à fait déraisonnables pour certains biens immobiliers.»

Vaut-il néanmoins la peine de vouloir profiter du très bas niveau des taux d’intérêt? En raison de l’interconnexion globale des économies, il ne faut pas se contenter d’analyser l’évolution en Suisse: si la Réserve fédérale américaine augmente par exemple les taux d’intérêt en raison d’un taux d’inflation à la hausse, cela aura également une influence sur les décisions de la BNS – et donc sur l’évolution sur le marché de l’immobilier suisse. Sans changement de la politique des banques centrales en matière de taux directeurs, l’or béton demeure une possibilité de placement tout à fait valable pour les investisseurs. Pourquoi pas avec un taux d’intérêt négatif?