WIRblog: Ansgar Gmür, was schiesst Ihnen beim Stichwort «Eigenmietwert» spontan durch den Kopf?

Ansgar Gmür: Ungerecht. Unsinn.

Weshalb?

Der Staat bedient sich krass am Eigentum. Eine Ungerechtigkeit und Altlast zur Kriegsfinanzierung, die die Schweizer Hauseigentümer seit über 100 Jahren belastet.

2017 wurde in den Wirtschaftskommissionen (WAK) von National- und Ständerat punkto Abschaffung des Eigenmietwerts ein neuer Anlauf genommen – kürzlich hat die WAK des Ständerats (WAK-S) sich auf die Eckpunkte der Reform geeinigt. Was erhöht dieses Mal die Erfolgschancen auf eine Umsetzung?

Die Kommission hat einen generellen Systemwechsel vorgeschlagen. Zukünftig soll der Eigenmietwert nicht mehr zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet werden, gleichzeitig fallen aber auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltsarbeiten, Versicherungsprämien, Verwaltung und dergleichen weg. Auch der Abzug für energetische Sanierungen, Denkmalpflege und Umweltschutzmassnahmen entfällt auf Bundesebene, hier können die Kantone aber einen Abzug zur Förderung solcher Massnahmen einführen. Der bisherige Schuldzinsabzug entfällt in der jetzigen Form ebenfalls, die konkrete Vorlage wird wir da noch mehr Klarheit bringen. Die einzige «Forderung» ist ein begrenzter Schuldzinsabzug für Ersterwerber, um auch Jungen den Traum der einigen vier Wände zu ermöglichen. Die politisch durchmischte Kommission hat diese Eckpunkte gemeinsam beschlossen und präsentiert, der generelle Systemwechsel wurde mehrheitlich befürwortet. Die Vorlage scheint somit sehr gute Chancen zu haben – das Ende der Besteuerung des Eigenmietwerts ist eingeläutet.

Weitere Gründe?

Die Privatverschuldung der Schweizerinnen und Schweizer ist in den vergangenen Jahrzehnten massiv gestiegen – das birgt volkswirtschaftlich ein enormes Risiko. Heute verwalten Schweizer Banken ein Volumen von rund einer Billion Hypothekarkredite.  Unter der geltenden Eigenmietwertbesteuerung ist eine Abzahlung der Hypotheken gänzlich uninteressant geworden. Das birgt grosse Risiken, die immer deutlicher zutage treten und vor denen gewarnt wird. Das Volk ist sensibilisiert.

Auf einen einfachen Nenner gebracht: Woran sind früher Vorhaben gescheitert?

Wir haben in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder versucht, Lösungen zu präsentieren. Mal hat das Volk den Anliegen eine Absage erteilt, mal das Parlament. Viele empfanden unsere Forderungen nach begrenzten Abzugsmöglichkeiten als übertrieben, obwohl sie gut belegt werden konnten. Und die Mehrheit in der Schweiz sind Mieter. Da wird es politisch schwierig, Mehrheiten zu finden.

Auch der Hauseigentümerverband (HEV) kann sich mit der auf dem Tisch liegenden Lösung anfreunden. Weshalb?

Als HEV sind wir die politischen Vertreter und müssen die Interessen der Immobilieneigentümer wahren. Ein erheblicher Anteil unserer Mitglieder bewohnt ihr Eigentum selbst und leidet unter der Besteuerung. Das haben auch die über 145‘000 Unterschriften, gesammelt innert fünf Wochen, zur HEV-Petition «Eigenmietwert abschaffen» gezeigt, die wir im November 2016 dem Parlament übergeben haben. Nachdem die WAK-S den generellen Systemwechsel vorgeschlagen hat, hat der Vorstand des HEV Schweiz entschlossen, diesen zu unterstützen und auf zusätzliche Forderungen zu verzichten.

Beifall von allen Seiten?

Viel Beifall, ja – aber auch Tadel. Damit müssen wir leben. Und langfristig wird dies allen Eigentümern zugutekommen.

Auf Bundesebene soll der Abzug von Hypothekarzinsen weiterhin bestehen bleiben. Sind das nicht erneut die oft zitierten «Fünfer und Weggli» für Hausbesitzer?

Die bisher präsentierten Eckpunkte lassen sich noch gar nicht darüber aus, was wie abgezogen werden darf. Um das klar zu beurteilen, müssen wir die konkrete Gesetzesvorlage abwarten. Aber grundsätzlich ist es auch so, dass ein Schuldzinsabzug jedem Steuerpflichtigen offensteht, nicht nur den Eigenheimbesitzern.

Ist es nicht etwas blauäugig, die Vor- und Nachteile einer solchen steuerlichen Praxisänderung in einer historischen Tiefzinsphase zu diskutieren? Aktuell fällt das Thema abzugsfähige Hypozinsen kaum ins Gewicht.

Der Leidensdruck für Wohneigentümer ist aktuell sehr hoch. Die Eigenmietwerte steigen stetig, die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen sinken. Den Bund freuts, es dürfen wohl erhebliche Mehreinnahmen resultieren. Deshalb ist es wichtig, bei den Berechnungen auf einen langfristigen Durchschnittszins abzuzielen. Der Eigenmietwert fällt erst nach der Pensionierung richtig ins Gewicht, wenn das Haus mehrheitlich abbezahlt und das Einkommen massiv zurückgeht. Der Eigenmietwert bewirkt, dass man für ein fiktives Einkommen Steuern bezahlen muss – und man wegen des Eigenmietwerts oftmals noch in eine höhere Steuerklasse kommt.

Das war nicht immer so.

Als ich jung war, war der Eigenmietwert sehr moderat. In den letzten Jahren ist er massiv angestiegen – nach dem Motto: Die Eigentümerinnen und Eigentümer haben Geld und das Eigentum geschenkt bekommen, weil sie reich sind.

Die Realität heisst aber, …

… dass weit über 95 Prozent für ihr Eigentum sparen und verzichten müssen.

Dafür soll der Abzug für den Unterhalt von Liegenschaften nicht mehr möglich sein: Inwieweit macht dies Sanierungen für finanzschwächere Hausbesitzer unerschwinglich?

Dass wir auf einen Unterhaltskostenabzug verzichten, gab Kritik von gewissen Eigentümern. Hätte wir einen gefordert, wäre uns von anderer Seite wieder eine «Fünfer und Weggli»-Politik vorgeworfen worden. Die Schweiz hat einen sehr gepflegten Immobilienpark. Wer seine Immobilie selber bewohnt, hat es gerne schön und tätigt Sanierungen in der Regel nicht nur aus steuerlichen Gründen.

Der Vorschlag der WAK-S sieht zudem vor, dass Ersterwerber von selbstwohnten Liegenschaften – insbesondere junge Familien – in Form eines zusätzlichen Schuldzinsabzugs unterstützt werden sollen. Ein richtiger Weg?

Die Bundesverfassung sieht eine Verpflichtung zur Wohneigentumsförderung vor. Zudem sind Immobilien in der Schweiz in der Regel hochpreisig, eine Verschuldung dafür unumgänglich. Die Aufhebung des Eigenmietwertes soll Jungen ja nicht das Eigentum verwehren, ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsabzug ist eine denkbare Lösung, um Junge zu unterstützen. Wir dürfen nicht nur an die älteren Eigentümerinnen und Eigentümer denken, sondern auch an unsere Kinder, die oftmals auch Eigentum erwerben wollen.

Es wurden bereits Stimmen laut, dass mit der Abschaffung des Eigenmietwerts eine neue Preisblase entstehen könnte. Was entgegnen Sie diesen Kritikern?

Die Behauptung wurde sehr prominent in der NZZ veröffentlicht, ich teile diese Einschätzung allerdings nicht. Tatsächlich wird Wohneigentum durch die Aufhebung der Eigenmietwertbesteuerung an Attraktivität gewinnen, das Preisniveau in der Schweiz ist aber hoch genug und dürfte sich langfristig eher nach unten korrigieren. Momentan ist es doch so, dass viel zu viel gebaut wird und massiv auf Halde. 72’000 Wohnungen sind leer in der Schweiz. Das ist und wird das Hauptproblem in den künftigen Jahren – und keine Blase. Zudem gehören Geschichten, dass in den Städten kaum eine Wohnung zum Mieten gefunden werden kann, auch zu fairen Konditionen, ins Reich der Märchen. Die Party ist vorbei – ich erlebe das nun im engsten Familienkreis.

Wir lassen Sie natürlich nicht gehen, ohne dass Sie Ihre gewohnt pointierte Meinung zur Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt abgegeben haben.

Passt auf, der Immobilienmarkt in der Schweiz ist sehr fragil.

Das heisst?

Genau hinschauen und genau rechnen. Geduld zahlt sich aus – und der Markt entspannt sich. Hohe Preise werden in Einzelfällen immer noch bezahlt, weil viel Geld vorhanden ist und ein Anlagenotstand besteht.

Wie schätzen Sie die kurz-, mittel- und langfristige Preisentwicklung ein? Und wo sehen Sie die grössten und gefährlichsten Preisblasen?

Mir kommt das Ganze wie anfangs der 1990er Jahre vor. Einzig die Zinsen sind Gott sei Dank nicht hoch. Aber auch damals redeten die meisten, es geht nur noch aufwärts – und die beste Anlage sind Immobilien. Die sind gut, wenn man langfristig – und ich meine wirklich langfristig und nicht nur auf zehn Jahre – rechnet! Aber auch der Immobilienmarkt unterliegt Zyklen. Und Zyklen haben es in sich, dass sie nicht nur die Richtung nach oben kennen.

Hand aufs Herz: Würden Sie aktuell ein Liegenschaft kaufen? Und falls ja: Welche Kriterien müssten für Sie erfüllt sein?

Bei der Antwort «Ja» müssen folgende Kriterien erfüllt sein: Ja, wenn die Immobilie nicht überbezahlt ist, sie an einem guten Ort liegt, langfristig finanzierbar ist, eine gute Infrastruktur und – ganz wichtig – Freude bereitet!