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Quels sont les coûts récurrents et non récurrents assortis à l’acquisition de votre bien?

9 min.
Sandra Schwenn, Leiterin Kreditberatung - Privat- und Firmenkunden bei der Bank WIR

de Sandra Schwenn

5 articles

Au prix d’achat d’un bien immobilier s’ajoutent d’autres frais, certains récurrents (provisions) et d’autres non récurrents (frais de notaire).

La planification du budget relative à l’acquisition d’un bien immobilier ne se limite pas au prix d’achat et aux taux hypothécaires. Plus l’on s’approche de l’acquisition du bien rêvé, plus on a tendance à oublier les frais récurrents, notamment ceux de l’énergie, de l’entretien et des réparations à venir. Mais votre banque, elle, en tient compte lors du calcul de votre capacité financière. Les coûts supplémentaires non récurrents sont eux aussi souvent oubliés.

 

Coûts supplémentaires lors de l’achat d’un bien immobilier

Au prix d’achat s’ajoutent d’autres frais dont vous devez tenir compte: les frais de notaire (le notaire dresse et authentifie le contrat de vente pour vous, et modifie l’inscription au registre foncier), les frais afférents à ladite modification (également appelée «changement de propriétaire»), ainsi que les frais liés à votre cédule hypothécaire (une sûreté pour votre banque). En fonction des cantons, les frais annexes peuvent atteindre jusqu’à 5% du prix d’achat d’un bien immobilier, et ceux-ci sont à votre charge, dans la mesure où ils ne peuvent pas être financés par une hypothèque auprès de votre banque. Ils ne peuvent pas non plus être déduits de vos impôts.

S’ajoutent ensuite les coûts substantiels du déménagement et de l’acquisition de votre nouveau mobilier. Certes, en tant qu’ancien locataire, vous récupérez votre caution. Pour autant, vous pourriez avoir besoin de cet argent pour assumer la double charge d’intérêts et de loyer, si vous ne voulez ou ne pouvez pas emménager dans votre nouveau logement du jour au lendemain. Une planification détaillée des frais se doit de prendre en compte tous ces facteurs.

 

Frais annexes: chauffage et eau chaude

Sous réserve de la norme de construction, plus la superficie d’un bien est grande, plus les coûts liés à l’énergie sont élevés. En particulier, toute personne faisant l’acquisition d’un bien ancien et non rénové doit prévoir des frais supplémentaires pour le chauffage et pour l’eau chaude. Ceux-ci peuvent être estimés à partir des décomptes de charges des anciens propriétaires. Néanmoins, il convient de vous aménager une certaine marge de manœuvre en raison de la forte hausse des coûts liés à l’énergie. En effet, non seulement les prix du gaz et du pétrole augmentent, mais l’électricité est également de plus en plus chère. Aussi, l’idéal pour votre nouveau logement serait qu’il respecte des normes récentes sur le plan énergétique, à l’instar de la certification Minergie, ou de prévoir rapidement sa rénovation énergétique, si possible avant votre emménagement. L’isolation de la façade, du toit et du plafond de la cave s’avère particulièrement efficace à cet effet, mais il s’agit également de la mesure la plus onéreuse devant le remplacement des fenêtres. Faire appel à un conseiller ou une conseillère en énergie préalablement à l’acquisition peut se révéler judicieux, afin d’établir un plan de rénovation à long terme.

 

Frais d’entretien courant et provisions

À nouveau, les constructions neuves l’emportent sur l’ancien en ce qui concerne l’entretien et les provisions. Dans l’ancien, certains éléments devront bientôt être remplacés, de même que certaines installations techniques et autres appareils électriques. Le coût de l’opération peut très vite s’envoler. Par exemple, une cuisine neuve ne coûte pas moins de 20 000 francs, tandis que l’isolation de votre façade allègera votre portefeuille de plusieurs dizaines de milliers de francs. Pour autant, les biens immobiliers neufs doivent eux aussi être continuellement entretenus, car un bien se dégrade dès le premier jour. Les investissements les plus substantiels doivent généralement être renouvelés après environ 15 ans. Pour que votre bien conserve sa valeur et qu’il reste confortable, il convient donc de faire des provisions au titre des rénovations à venir. En ce qui concerne les constructions neuves, pour pouvoir réaliser les investissements qui feront conserver sa valeur à votre bien, vous devriez épargner annuellement au moins 0,7% de son prix d’achat. Dans l’ancien, il est conseillé d’épargner davantage. La meilleure solution pour y parvenir consiste à verser ces montants sur un compte distinct via un virement permanent.

 

Impôts sur la valeur locative

Si vous êtes propriétaire d’un logement, votre impôt tient compte de ce que l’on appelle la valeur locative de votre bien. Celle-ci équivaut peu ou prou à 60% à 70% du loyer d’un bien comparable. Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vos revenus imposables sont donc plus élevés. Sont néanmoins déductibles de vos impôts, les dettes (les intérêts hypothécaires, notamment) et les rénovations qui visent à préserver la valeur de votre bien et à améliorer son efficacité énergétique. Pour éviter les mauvaises surprises après l’acquisition du bien, demandez à votre experte ou expert en fiscalité d’évaluer votre imposition et son évolution probable et de l’optimiser.

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