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Quand la prévoyance permet de réaliser le rêve de l’accession à la propriété!

10 min.
Patrick-Besenfelder

de Patrick Besenfelder

1 article

Malgré la hausse des prix de l’immobilier, même les jeunes peuvent réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. Agréable effet secondaire: la maximisation des économies d’impôt.

Le marché de l’immobilier suisse est en pleine surchauffe. Depuis des années, les prix des logements en propriété ne connaissent qu’une seule direction: à la hausse. Pour acheter aujourd’hui un appartement en PPE ou une villa, il faut en général payer le prix fort. La crise du coronavirus est un des éléments qui expliquent cette évolution: pour beaucoup de gens, le travail à domicile qu’elle a contribué à généraliser a remis l’habitat au centre de leur vie quotidienne. Selon les informations fournies par IAZI, spécialiste de l’évaluation immobilière et partenaire-produit WIR, le nombre des abonnements de recherche d’annonces pour la vente d’objets immobiliers sur les plates-formes Internet a augmenté d’environ 40 pour cent en 2020.

Cette situation signifie-t-elle qu’il faut cesser de rêver devenir propriétaire de son logement? Non et d’autant moins si l’on choisit de financer ce projet par le biais de la prévoyance privée. Il peut sembler bizarre, au premier abord, de lier ces deux choses mais il vaut la peine, dans tous les cas de figure, de prendre en compte cette possibilité – ce qui peut également être très intéressant au niveau fiscal, dans certaines circonstances.

Mais procédons dans l’ordre. Il est temps de faire l’inventaire et d’établir des exemples de calcul. De manière fictive, bien sûr et en optant pour certaines hypothèses qui permettent de procéder à une simplification indispensable – parce que le thème de l’imposition est central et, ce qui typique de la Suisse, diffère de canton à canton, voire de commune à commune.

«Si le montant de son épargne était librement disponible, il serait trop tenté de dépenser l’argent d’une autre façon.»

La personne qui va nous servir d’exemple est Sergio Dalla Casa, 25 ans. Son revenu brut est de 90 000 francs, il habite Zurich – et a un rêve: être propriétaire de son logement. Outre l’évolution des prix de l’immobilier, le principal défi qui se pose à M. Dalla Casa est celui des fonds propres nécessaires. Il faut donc établir un plan d’épargne. Cependant, les avoirs d’épargne ne rapportent plus guère d’intérêts et M. Dalla Casa n’est pas très discipliné: si le montant de son épargne était librement disponible, il serait trop tenté de dépenser l’argent d’une autre façon.

L’épargne-prévoyance du 3ème pilier permet de résoudre ce problème. Cette dernière est liée – et procure, on le sait, des avantages fiscaux. Si M. Dalla Casa verse chaque année le montant maximal actuel de 6883 francs, il peut déduire ce dernier de son revenu imposable et économiser ainsi environ 1550 francs d’impôts.

Pour pouvoir constituer en temps utile des fonds propres supplémentaires, ce Zurichois de 25 ans mise désormais sur la solution d’épargne-titres numérique de VIAC. En optant pour la stratégie «Global 100», le « backtesting » pour la période entre janvier 2003 et mai 2019 détermine un rendement net de 7,2 pour cent. On le sait, une rétrospective n’est pas une garantie pour l’avenir mais une courbe lissée sur une période de plus de 16 ans constitue néanmoins un indicateur arithmétique assez utile. La projection sur les 25 prochaines années débouche sur un capital net de presque 480’000 francs. C’est précisément maintenant que nous revenons à l’achat d’un bien immobilier: l’accession à la propriété du logement est l’une des raisons pour lesquelles il est possible de retirer des avoirs du 3ème pilier lié avant d’avoir atteint l’âge de la retraite.

Après avoir atteint son objectif d’épargne dans cet intervalle de 25 ans, M. Dalla Casa a tout intérêt à réaliser son rêve de devenir propriétaire de son logement. En effet, dans son exemple de calcul, ce moment représente également un tournant au niveau fiscal: l’imposition du montant d’épargne retiré du pilier 3a dépasse à partir de ce moment les économies d’impôt qu’il réalise chaque année sur l’impôt sur le revenu en versant le montant maximal sur son compte du 3ème pilier lié. Bien entendu, cette constatation se base sur l’hypothèse simplificatrice que sa situation au niveau du revenu ne change pas – mais il convient de ne pas sous-estimer l’inversion des effets fiscaux (économies fiscales contre imposition lors du retrait); surtout pas si M. Dalla Casa ne prévoit ni d’acheter un bien immobilier, ni de rembourser un crédit hypothécaire existant et s’il n’existe donc aucune raison de se faire verser de manière anticipée l’avoir de prévoyance en question.

Notez qu’en retirant partiellement ou entièrement les avoirs de son 3ème pilier lié pour financer son rêve, la question de la prévoyance conserve toute son actualité pour M. Dalla Casa. En effet, à partir de ce moment, il peut continuer à verser de l’argent sur son compte de 3ème pilier lié et utiliser les montants versés chaque année pour amortir indirectement son crédit hypothécaire. Une situation win-win classique dont il bénéficiera désormais sous son propre toit.

2 Commentaires

  1. Yannick Bersier |

    Bonjour,

    Comment arrivez-vous à calculer le point d’équilibre au-delà duquel la fiscalisation du retrait du 3ème pilier dépasse les avantages de la défalcation de l’impôt sur le revenu?

    Merci pour votre réponse.

    Répondre
    • Patrick Besenfelder |

      Nous vous remercions de votre aimable demande et vous prions de bien vouloir nous pardonner le retard pris par la présente réponse.

      Permettez-nous de vous soumettre l’exemple chiffré ci-dessous en guise d’explication complémentaire:

      Les versements sur un compte du pilier 3a bénéficient d’un traitement fiscal de faveur puisque le versement unique annuel est déductible du revenu imposable. La constitution de ces fonds d’épargne sur une durée de 20 ans par exemple permet d’obtenir une économie d’impôts globale de X. Il est également possible d’investir en titres le montant que représentent les versements effectués au cours de ces 20 dernières années. C’est ainsi qu’en fonction des taux de rendement obtenus, il est possible de bénéficier d’un important ac-croissement du capital placé.

      Le versement de capitaux issus du troisième pilier est soumis à l’impôt – à un taux réduit, c’est vrai, mais l’impôt est non seulement dû sur les versements qui ont été effectués initialement mais aussi sur les gains en capital réalisés pendant toute la durée du placement. Or c’est précisément là que le bât blesse: à partir du retrait d’un certain montant de capital (versements + augmentation du capital investi), les impôts dus sont plus élevés que les économies d’impôt cumulées réalisées grâce aux versements successifs.

      Epoux avec un revenu brut de 100’000 CHF p.a. (nés en 1990), domiciliés à Bâle
      1 enfant – versement de 6883 CHF p.a. pendant 25 ans
      Placement en titres (rendement 7% sur 100% d’actions car investissement à long terme)

      Economies fiscales par année: 1707 CHF
      Economies fiscales en 25 ans: 42’675 CHF

      Capital après 25 ans: 422’380 CHF
      (Versements: 172’075 CHF / rendement: 250’305 CHF)
      Impôts dus lors du retrait: CHF 43’437 CHF

      L’impôt sur les versements en capital dépasse les économies d’impôt cumulées.

      Répondre

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